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对于未取得产权证的拆迁安置房屋,应慎重行使分割请求权

时间:2018-01-04作者:

观点摘要:

对于拆迁安置房屋尚未取得完全所有权的,存在共有纠纷时,主张分割尚未取得完全所有权的房屋的,不属于人民法院受理案件的范围。依据《民事诉讼法》第119条规定,应当裁定驳回起诉。


一、基本案情

2008年4月15日,某街道村民张老汉的建筑面积243.8㎡房屋被动迁。2010年10月13日,其获得三套回迁安置楼房,分别为69.59㎡、71.91㎡、84.12㎡。

2011年1月21日,张老汉与子女签订《协议书》一份。协议载明:①上述三套房产全部过户给四女儿张四花。②待张四花在某村一队、她自己的动迁房屋下来后,再分给以下6人的面积为:大儿媳胡燕23.96㎡、长孙张小强60㎡、长女张一花23.96㎡、二女张二花23.96㎡、三女婿孙刚40㎡、四女张四花71.91㎡。③上述7人均在《协议书》上签字、摁手印予以确认。

2011年3月4日,在加盖有拆迁公司印章的《被拆迁户回迁安置通知书》和《被拆迁户增加住房面积投资代建议定书》上,案涉的房屋中有2套“被拆迁户”名字更改为张四花;另1套“被拆迁户”名字改为张四花儿子名。

2015年3月,张老汉的长女去世。2016年3月,张老汉长子张一兵去世。2016年12月,张老汉去世。张老汉老人的老伴早在10年前就已去世。

上述三套房产目前均由四女儿张四花及其儿子占有使用,且不能办理房屋产权登记手续。

2017年5月,因无法确定张四花位于某村一队的房屋是否能够动迁,张老汉的长孙张小强向法院提起诉讼,请求确认其对被告张四花名下三套房屋享有46.88%份额,面积为105.78㎡。面积来源:①协议中张小强自己分得60㎡,②张小强母亲胡燕将协议分得的23.96㎡自愿转给张小强所有,③张老汉三女婿孙刚将协议分得40㎡中的21.82㎡也自愿转给原告所有。

家庭关系示意图

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二、争议焦点

本案争议的焦点问题是,对于合法拆迁安置后尚未取得产权证的房屋,是否属于人民法院受案范围

庭审中,被告方提出以下观点:

1 . 本案系共有物分割纠纷,共有纠纷是基于物的所有权状态下才产生,案涉的三套房屋目前均不处于所有权状态,原告亦未能向法庭提供案涉三套房屋的所有权证书,因此本案不属于人民法院的受理范围。

2 . 原告主张《被拆迁户回迁安置通知书》和《投资代建议定书》具有物权凭证的效力,显系错误。《物权法》第17条规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。而《投资代建议定书》中关于“被拆迁人”的登记,完全不同于不动产权属证书的登记,与《物权法》第17条的规定相悖,不属于法定意义上的物权凭证。

3 . 原告要求按照2011年1月签订的《协议书》进行分割,而该协议书附有相应的条件,即,待被告柳树一队动迁房下来后协议中的各方才能获得相应份额,原告并无证据证明柳树一队房屋确定不能动迁,所以目前条件成就与否尚不知晓。原告应当先行确认该《协议书》效力。

4 . 案涉房屋在办理产权登记前,未经最终测绘,无法对建筑物的方位、面积、层高等数据进行确定和区分,也导致在法律层面上无法分割。


三、一审结果

一审法院认为,案涉房屋为拆迁安置房屋,尚未取得完全所有权。本案为共有纠纷,共有纠纷以物权为基础,故原告主张分割案涉尚未取得完全所有权的房屋,不在人民法院受理案件的范围之内。遂依据《民事诉讼法》第119条之规定,裁定驳回原告的起诉。


四、二审交锋

原告方不服,提出上诉。上诉理由为:

1 . 案涉房屋应区别于一般“尚未取得完全所有权的房屋”,是否取得所有权证书不影响法院对案件事实的审理。案涉三套房产系拆迁安置房屋,由拆迁前的私有产权范围回迁所得,仅为原有物权形式发生转换。《物权法》第30条规定,“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”,该规定作为《物权法》第9条的例外情形,赋予案涉拆迁安置房屋以物权效力。

2 . 一审法院将未取得所有权房屋上的共有纠纷,认定为不属于法院受案范围,缺乏法律依据。《民法通则》(原告上诉时,《民法总则》尚未施行)第78条规定,“财产可以由两个或两个以上的公民、法人共有”,案涉三套拆迁安置房屋确定属于此处所称的“财产”范畴,上诉人可以成为该财产共有人之一,有权提起共有纠纷之诉。案涉属于“财产”范畴,虽未取得房产证,但不同于一般“尚未取得完全所有权的房屋”,故按共有物分割切实可行。

3 . 本案纠纷由家庭成员内部协议引发,不涉及第三人财产利益,房屋分配系出于各方自愿,因此共有物分割切实可行,上诉人请求应获支持。

二审法院仍主要针对本案是否属于法院受案范围进行了审查

被上诉人一方除了坚持一审意见外,补充表达了以下观点:

1 . 民事诉讼中,当事人要求分割的标的物,须满足客观存在且处于相对稳定的权属状态等条件。对于从一般意义上在法律上未确定的物,除在特定法律关系中且有明确的法律依据可以作为标的物、纳入法院保护范围之外(如楼花),其他的标的物——包括本案的房屋,不应属于法院的受理范围。

2 . 上诉人二审中适用的《物权法》第30条,是作为第9条的例外情形出现的,系在第9条“法律另有规定的”特殊情况下,不经过登记也可以产生不动产物权设立和变动的效果。

但结合本案案情来看,本案的物权变动效力规则并不适用于这种“特殊情况”。主要原因在于,应当把《物权法》第30条和后面的第31条结合起来进行理解。第31条规定“依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生法律效力”。本案中即便最初张老汉回迁时,依照《物权法》第30条之规定,无需登记就取得了三套房屋的所有权。但其后在2011年1月与子女签订《协议书》时,应属于一种处分行为,仍需要办理登记手续。

换言之,权利人处分非依法律行为取得的不动产物权时,应当先办理登记手续,将取得的不动产物权纳入不动产登记,然后再进行处分,否则不发生物权效力。


五、二审结果

二审法院经审理后认为,上诉人主张要求对案涉房屋进行份额确认及分割应以案涉房屋的所有权明确为前提。依据一审查明事实,案涉房屋系尚未进行物权登记的拆迁安置房屋,依据《物权法》第9条第一款的规定,案涉房屋的所有权未经依法登记而未确立且未经产权登记的房屋的坐落、面积大小等特征尚不确定诉讼标的不具备分割的条件,暂不宜通过诉讼途径分割

2017年11月6日,二审法院驳回上诉,维持原裁定。


六、案后思考

本案主要涉及《物权法》中几个法条的关联性和适用问题。笔者认为,对于法律条文的理解应该结合立法目的和立法精神,不能孤立、片面地看待单个法律条文的字面意思,忽视它们相互之间存在的客观联系,而是应当遵循立法原意,仔细斟酌相关法律条文的适用。

《物权法》第93条规定:“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”。有观点认为,在类似于本案中房产的情形下,即便案涉房屋未取得产权证书,也能构成共有,也享有对共有物进行分割的请求权。但笔者认为,虽然该条文未明确写明按份共有和共同共有的不动产必须具有不动产权证书,但毋庸置疑,应当是建立在法律状态下的物的共有。

同时,法院受理的、纳入民事法律保护范畴的“物”,应当属于民法上的“物”或民法状态下的“物”。现实中存在的有体物(如本案中的房屋),在不存在法律权属状态的情形下,不属于《物权法》上所称的物,不应属于法院的主管范畴。案涉房产,应先经过行政登记或确认程序之后,方可进行共有物的分割或其他形式的处分。例,男女之间的同居关系,尽管也与法定婚姻关系大致或完全相同,但众所周知,同居关系不受法律保护。而只有取得了《结婚登记证》的婚姻关系,才被纳入到法律的调整和保护范围之内。

        

[1]案情来源于真实案例,笔者担任了被告一方的诉讼代理人。

张荣君律师:辽宁圣邦律师事务所主任,辽宁省工商联普惠金融行业商会副会长,辽宁省律协民法委委员。2014-2015年度辽宁省优秀律师,第六届大连市十佳职工维权律师,2014、2015、2016连续三年获大连市十佳公益普法先进工作者。著有法律出版社出版的《诉讼律师疑难案件博弈之道》一书。



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